Estimer les biens d’un partage : quelle valeur, à quelle date ?

Dans un partage de succession ou de communauté, le premier désaccord porte rarement sur le droit : il porte sur un chiffre. Combien vaut la maison ? Celle qui a été donnée à l’aîné il y a vingt ans ? Celle que l’un des époux a fait agrandir avec l’argent du ménage ? Le Code civil ne donne pas la valeur, mais il dit à quelle date et dans quel état chaque bien doit être estimé — et la date n’est pas la même selon qu’il s’agit de composer les lots, de rapporter une donation, de protéger la réserve des enfants ou de régler les comptes entre époux. Un même immeuble peut ainsi recevoir trois valeurs dans une même liquidation, toutes exactes. Savoir laquelle s’applique, et la prouver, est l’objet de ce billet.

1. Pour partager : la valeur à la date de la jouissance divise

L’égalité dans le partage est une égalité en valeur : chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision, l’inégalité des lots se compensant par une soulte (art. 826 C. civ.). Encore faut-il savoir à quelle date mesurer cette valeur. La réponse est à l’article 829 : les biens sont estimés à leur valeur « à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant » ; cette date « est la plus proche possible du partage », mais le juge peut la fixer à une date plus ancienne « si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité ».

La règle vaut pour toutes les indivisions qui se partagent selon les formes successorales : la communauté dissoute (art. 1476) comme l’indivision entre époux séparés de biens (art. 1542). Trois conséquences pratiques, toutes confirmées récemment par la Cour de cassation :

• On évalue le bien tel qu’il est, à la date la plus proche du partage. Dans une liquidation après divorce, une cour d’appel avait retenu pour l’ancien domicile conjugal la valeur d’une expertise de 2009, treize ans avant le partage, au motif que l’époux qui l’occupait l’avait laissé dépérir. Cassation : à défaut d’une date de jouissance divise plus ancienne, le bien devait être évalué « à la date la plus proche du partage dans son état à cette date », les dégradations imputables à l’indivisaire relevant d’une indemnisation distincte sur le fondement de l’article 815-13, alinéa 2 (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501).
• Tant que la date n’est pas fixée, rien n’est définitif. Une décision qui chiffre une récompense calculée selon le profit subsistant, ou une créance d’un époux pour des dépenses de conservation, sans fixer la date de jouissance divise, « est dépourvue de l’autorité de chose jugée sur l’évaluation définitive » de cette récompense ou de cette créance (Cass. 1re civ., 21 juin 2023, n° 21-24.851, publié, sur un arrêt de la cour d’appel de Rennes). Dans un dossier qui dure, les chiffres bougent jusqu’au bout.
• La date se demande. Une jouissance divise plus ancienne ne s’obtient qu’en la sollicitant et en démontrant qu’elle sert mieux l’égalité : marché qui s’est retourné, bien dont l’un des indivisaires a eu seul la jouissance, travaux réalisés par l’un d’eux. C’est un choix de stratégie, à faire tôt.

La masse à partager comprend les biens existant à l’ouverture de la succession ou ceux qui leur ont été subrogés, les fruits, et elle « est augmentée des valeurs soumises à rapport ou à réduction » (art. 825). C’est là que les autres dates entrent en jeu.

2. Pour rapporter une donation : la valeur au partage, l’état au jour du don

L’héritier qui a reçu une donation « doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt », sauf si le don lui a été fait expressément hors part successorale (art. 843). Le rapport se fait en moins prenant, c’est-à-dire par imputation sur la part du donataire, et non en nature (art. 858). Tout tient donc dans l’évaluation, et l’article 860 en fixe le mécanisme :

• le rapport est dû « de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation » : le donataire profite des plus-values du marché et en supporte les moins-values, mais les améliorations qu’il a lui-même apportées, comme les dégradations qu’il a causées, restent hors du calcul ;
• si le bien a été aliéné avant le partage, « on tient compte de la valeur qu’il avait à l’époque de l’aliénation » ; si un nouveau bien lui a été subrogé, on retient la valeur de ce nouveau bien à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de l’acquisition — sauf dépréciation inéluctable par nature (une voiture achetée avec le prix d’un terrain) ;
• le tout sauf stipulation contraire de l’acte de donation ; et une somme d’argent se rapporte pour son montant, sauf si elle a servi à acquérir un bien, auquel cas c’est la valeur de ce bien qui est rapportée (art. 860-1).

Deux arrêts récents montrent où se nouent les litiges. Dans le premier, une mère avait redonné à l’un de ses fils une partie des terres que son mari lui avait données en 1979 ; pour le rapport dû à la succession du père, la cour d’appel avait retenu la valeur au jour du partage, au motif que les biens existaient toujours. Cassation : « une donation est une aliénation au sens de ce texte », et c’est la valeur à l’époque de cette seconde donation qui comptait (Cass. 1re civ., 14 janvier 2026, n° 23-22.130). Dans le second, un père avait vendu à son fils, preneur à bail, les terres agricoles que celui-ci exploitait ; la sœur y voyait une donation déguisée par minoration du prix. La cour d’appel avait donné mission à l’expert d’évaluer les terres « libres de toute occupation », puisque le bail s’était éteint par la vente. Cassation, par un arrêt publié : l’existence d’un avantage rapportable « doit s’apprécier au regard de la valeur réelle des terres au jour de leur vente, considération prise de l’existence d’un bail, peu important que celui-ci ait été consenti à cet héritier » (Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 22-23.937). La mission confiée à l’expert — terres libres ou terres occupées, à quelle date — décidait de l’issue, tant l’écart entre une terre libre et une terre louée peut être important.

3. Pour protéger la réserve : deux valeurs, deux dates

La réduction des libéralités excessives obéit à une mécanique en deux temps, et c’est elle que l’on désigne, dans les cabinets et les études, par l’opposition entre « valeur au décès » et « valeur au partage ».

Premier temps : la masse de calcul, en valeur au décès. Pour savoir si une donation ou un legs dépasse la quotité disponible, on forme « une masse de tous les biens existant au décès », à laquelle les biens donnés sont « fictivement réunis », « d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession » ; s’ils ont été aliénés, on retient leur valeur à l’époque de l’aliénation ; s’il y a eu subrogation, celle des nouveaux biens au jour du décès (art. 922). La libéralité faite hors part s’impute sur la quotité disponible et « l’excédent est sujet à réduction » (art. 919-2).

Second temps : l’indemnité, en valeur au partage. Depuis la réforme de 2006, la réduction se fait en valeur : le gratifié « doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité » (art. 924), la réduction en nature n’étant qu’une option du gratifié, ouverte lorsqu’il possède encore le bien libre de charges nouvelles et qui s’éteint s’il ne l’exerce pas dans les trois mois d’une mise en demeure (art. 924-1). Et cette indemnité « se calcule d’après la valeur des biens donnés ou légués à l’époque du partage ou de leur aliénation par le gratifié et en fonction de leur état au jour où la libéralité a pris effet » (art. 924-2). C’est la « revalorisation » de l’indemnité : la part excessive, mesurée en valeur au décès, est ensuite exprimée en valeur au jour du partage, de sorte que les réservataires ne soient pas lésés par le temps qui passe entre le décès et le règlement. L’indemnité est payable au moment du partage ; des délais peuvent être accordés pour certains biens, et, sauf convention contraire, les sommes portent intérêt au taux légal « à compter de la date à laquelle le montant de l’indemnité de réduction a été fixé » (art. 924-3).

Un exemple simple. Un terrain nu, donné hors part en 2005 pour 100 000 €, vaut nu 200 000 € au décès en 2020 et 260 000 € au partage en 2026 ; entre-temps, le donataire y a construit sa maison. La maison n’entre dans aucun calcul : on raisonne « d’après l’état à l’époque de la donation ». La masse de calcul retient 200 000 € ; si cette valeur excède la quotité disponible, la fraction excessive ainsi déterminée est appliquée à 260 000 € pour chiffrer l’indemnité. C’est exactement ce qu’a jugé la Cour de cassation à propos d’un arrêt de la cour d’appel de Rennes : des terrains nus avaient été donnés, les donataires y avaient édifié une maison, puis avaient vendu l’ensemble 803 000 € après le décès ; la cour d’appel avait retenu ce prix. Cassation : la vente étant postérieure au décès, il fallait retenir « la valeur de ces seuls terrains, au jour de l’ouverture de la succession », et « tant pour déterminer la masse de calcul que pour calculer l’indemnité de réduction », leur état au jour des donations (Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 22-24.477). Deux évaluations rétrospectives étaient donc nécessaires : le terrain nu en 2013, le terrain nu au jour du partage.

4. Entre époux : récompenses, créances et profit subsistant

La liquidation d’une communauté suppose, avant tout partage, un compte des récompenses dues par chaque époux à la communauté et par la communauté à chaque époux (art. 1468). Leur montant obéit à l’article 1469 : la récompense est « en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant » ; elle ne peut être moindre que la dépense faite « quand celle-ci était nécessaire » ; elle ne peut être moindre que le profit subsistant « quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur » — et si ce bien a été aliéné, le profit s’évalue au jour de l’aliénation. Les mêmes règles s’appliquent, sauf convention contraire, aux créances entre époux (art. 1479), y compris sous le régime de la séparation de biens (art. 1543). Les intérêts courent du jour de la dissolution, ou du jour de la liquidation lorsque la récompense est égale au profit subsistant (art. 1473).

Le profit subsistant est la notion la plus disputée, parce qu’il faut évaluer un bien à une date donnée, puis le même bien à la même date sans les travaux ou sans le financement litigieux. La Cour de cassation a fixé la méthode : le profit subsistant « représente l’avantage réellement procuré au fonds emprunteur » et « se détermine d’après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement » ; pour des travaux d’amélioration, on calcule d’abord cette proportion, puis on l’applique « à la différence entre la valeur du bien en pleine propriété au jour de la liquidation et celle qu’il aurait eue en pleine propriété à la même date sans les améliorations apportées » (Cass. 1re civ., 25 octobre 2023, n° 21-23.139, publié). Elle vient de le rappeler à propos d’une exploitation agricole propre à l’époux : pour un hangar et un logement édifiés sur un terrain propre avec des fonds communs, la récompense n’est pas la valeur des constructions mais la plus-value procurée au fonds, obtenue « en déduisant de la valeur de ce bien au jour de la liquidation celle qu’il aurait eue à la même date sans les travaux réalisés » ; et le caractère « nécessaire » de la plantation d’un verger, qui aurait justifié une récompense égale à la dépense faite, ne pouvait se déduire du seul fait qu’il assurait la subsistance de la famille (Cass. 1re civ., 30 septembre 2026, n° 24-12.958).

La logique est la même dans l’indivision : l’indivisaire qui a amélioré un bien à ses frais est indemnisé « selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation », et il répond des dégradations survenues par son fait (art. 815-13). Là encore, deux valeurs à une même date, avec et sans.

5. Qui estime, et comment : expertises amiables et judiciaires

Dans un partage judiciaire, l’évaluation passe par le notaire commis, qui « peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis » (art. 1365 CPC). Le tribunal peut aussi, à tout stade, commettre un technicien pour l’éclairer « sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien » (art. 232 CPC), l’expertise n’étant ordonnée que si des constatations ou une consultation ne suffisent pas (art. 263). L’expert doit prendre en considération les observations des parties — les dires — et les joindre à son avis si elles le demandent (art. 276).

Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, publié le 20 octobre et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2027 — et, sous conditions, aux instances en cours —, réécrit cette procédure. Le notaire commis pourra « s’adjoindre un technicien », dont la rémunération sera fixée d’un commun accord entre lui et les parties représentées, le juge commis tranchant les contestations (nouvel art. 1371 CPC) ; il n’aura à répondre qu’aux dires des avocats, dont le ministère devient obligatoire jusque devant lui (art. 1361 et 1370) ; et les demandes relatives à l’existence de libéralités, à la nature du régime matrimonial ou aux attributions préférentielles devront être soumises au juge commis dans les quatre mois de sa désignation, à peine d’irrecevabilité (art. 1364). Autrement dit : les questions qui commandent l’évaluation — y a-t-il donation, quel régime, qui garde quoi — devront être posées dès le début.

Hors expertise judiciaire, chacun arrive avec ses estimations : avis de valeur d’agences, rapport d’un expert mandaté par une partie, estimation du notaire de famille. Leur poids devant le juge obéit à une règle constante, issue du principe de la contradiction : le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats, mais « il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties ». Une cour d’appel qui avait fixé la valeur d’un immeuble successoral sur deux avis de valeur rédigés par le même expert pour l’une des parties a été censurée (Cass. 1re civ., 15 janvier 2025, n° 22-21.949). Il en va autrement lorsque l’expertise « a été diligentée en application du contrat conclu par les parties par un expert choisi d’un commun accord » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-22.803, publié). D’où une ligne de conduite : une estimation unilatérale ne gagne pas un procès, mais une expertise amiable contradictoire, confiée à un expert choisi ensemble, peut éviter d’en faire un — et, à défaut d’accord, c’est l’expertise judiciaire qu’il faut demander, avec une mission rédigée au cordeau.

Car tout est dans la mission. Évaluer « au jour du partage » ne suffit pas : il faut dire dans quel état (celui de la donation, celui du jour), libre ou occupé, en pleine propriété ou démembré, avec et sans les travaux, et à combien de dates. Un dossier de réduction ou de récompense exige des évaluations rétrospectives — la valeur d’un terrain nu en 2005, d’une maison en 2013 — que l’on reconstitue à partir des bases de transactions immobilières, des indices de prix et des références comparables de l’époque, et non à partir du prix d’aujourd’hui corrigé au doigt mouillé.

6. Le rôle de l’avocat, et ce que fait le cabinet

Le contentieux de l’estimation est l’un des plus techniques de la liquidation, et l’un des plus fréquents : il suppose de maîtriser à la fois les règles de dates du Code civil, les méthodes d’évaluation immobilière et les outils numériques qui permettent de documenter une valeur à une date passée. L’avocat y joue un rôle essentiel, bien avant le juge :

• Choisir les dates et les qualifications. Demander ou contester une jouissance divise à une date ancienne, soutenir qu’une donation est une aliénation, qu’une dépense était nécessaire, qu’un bien doit être évalué occupé : chaque choix déplace le chiffre, et plusieurs doivent être faits dans les premiers mois de la procédure — dès 2027, dans les quatre mois.
• Construire la preuve de la valeur. Actes d’acquisition et de donation, permis et factures de travaux, photographies et diagnostics d’époque, baux, références de ventes comparables aux dates utiles. C’est ce dossier, et non l’avis d’une agence, qui emporte la conviction d’un notaire commis ou d’un expert.
• Conduire l’expertise, amiable ou judiciaire. Rédaction de la mission, choix de l’expert, participation aux réunions, dires motivés et chiffrés, réponse au pré-rapport, puis discussion du rapport devant le notaire commis et le tribunal. Les expertises sont extrêmement fréquentes dans les contentieux de liquidation ; elles se gagnent ou se perdent dans les dires.
• Chiffrer les comptes. Rapport, indemnité de réduction, récompenses au profit subsistant, indemnités d’occupation et de conservation : le cabinet établit ses propres projets de comptes, pour discuter l’état liquidatif ligne à ligne plutôt que de le subir.

Le cabinet accompagne ses clients dans ces contentieux d’évaluation des biens indivis, des rapports à succession et des récompenses, pour les partages de successions comme pour les liquidations de régimes matrimoniaux. Il dispose, directement et par son réseau de notaires, des capacités d’assistance nécessaires : accès aux bases de données de transactions immobilières, analyse du marché local à la date utile, lecture critique des rapports d’expertise. Devant les juridictions de toute la France, avec le même interlocuteur du début à la fin.

Sources : C. civ., art. 815-13, 825, 826, 829, 843, 858, 860, 860-1, 919-2, 922, 924, 924-1, 924-2, 924-3, 1468, 1469, 1473, 1476, 1479, 1542 et 1543 ; CPC, art. 232, 263, 276 et 1365 ; décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 portant réforme de la procédure de partage judiciaire (JO du 20 octobre), art. 1er et 4 ; Cass. 1re civ., 21 juin 2023, n° 21-24.851 (publié) ; Cass. 1re civ., 25 oct. 2023, n° 21-23.139 (publié) ; Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 22-21.949 ; Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 22-23.937 (publié) ; Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 22-24.477 ; Cass. 1re civ., 1er oct. 2025, n° 23-16.501 ; Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-22.803 (publié) ; Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 23-22.130 ; Cass. 1re civ., 30 sept. 2026, n° 24-12.958. Textes et décisions consultés sur Légifrance et Judilibre le 24 octobre 2026.

Publié le 24 octobre 2026. Textes en vigueur à cette date.