Sortie d’indivision : la loi de 2026 a quinze ans de retard

On l’a annoncée comme la fin du veto de l’héritier récalcitrant. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 « visant à simplifier la sortie de l’indivision » consacre surtout ce que les tribunaux accordaient déjà, et ce que le Code civil prévoyait depuis 2009. Le cabinet ne l’a pas attendue : depuis près de quinze ans, il développe des méthodes de sortie d’indivision alternatives à la licitation, cette vente aux enchères qui reste l’horizon trop fréquent des partages contentieux. Pour l’indivisaire bloqué, la leçon est double : il n’y avait pas lieu d’attendre la loi, et il n’y a pas lieu de s’en contenter.

1. Une vente que les juges autorisaient déjà

L’article 5 de la loi complète l’article 815-6 du Code civil, qui permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ». Une phrase s’y ajoute : il « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ».

Les prétoires le savaient. En septembre 2009, un homme signe une promesse de vente d’un immeuble, puis meurt dix jours plus tard ; sa veuve refuse de réitérer. Sa fille, cohéritière, saisit dès octobre le président du tribunal sur le fondement de l’article 815-6 et obtient l’autorisation de signer seule l’acte authentique. La cour d’appel de Bordeaux confirme le 19 mai 2011 ; la Cour de cassation approuve, par un arrêt publié au Bulletin : il entre dans les pouvoirs du président « d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun » (Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.158). La racine est plus ancienne encore : dès 1988, la même chambre admettait qu’un président de tribunal ordonne, sur ce texte, la vente de titres indivis pour payer les frais d’un partage (Cass. 1re civ., 16 février 1988, n° 86-16.489).

Près de quinze ans séparent l’arrêt de Bordeaux de la loi nouvelle ; près de quarante, la décision de 1988. Le législateur n’a pas inventé l’outil : il a fait taire une objection — celle, soutenue jusque devant la Cour de cassation, selon laquelle le président du tribunal n’aurait pas le pouvoir d’autoriser une vente. Pour le reste, rien ne change : la loi ne dit rien des conditions, et l’urgence comme l’intérêt commun restent à démontrer. Ils se prouvent ; ils ne se proclament pas.

2. Les deux tiers : dans le Code civil depuis 2009

La « majorité des deux tiers », présentée comme une avancée, n’a rien de neuf. Issu de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, l’article 815-5-1 du Code civil permet depuis lors aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits d’exprimer devant notaire leur intention de vendre, puis d’obtenir du tribunal judiciaire l’autorisation d’aliéner le bien si la vente ne porte pas « une atteinte excessive » aux droits des autres. La voie est fermée en cas de démembrement de propriété, ou lorsqu’un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou protégé (art. 836). Et elle porte un vice de naissance : la vente s’y fait par licitation.

La loi de 2026 ne retouche pas ce texte. Son article 6 étend la majorité des deux tiers au partage, mais seulement pour les indivisions constatées par un acte de notoriété portant sur un immeuble situé en Corse, régime dérogatoire de la loi du 6 mars 2017. Le reste tient en deux mesures :

• Le partage judiciaire ouvert aux couples. Le nouvel article 840 applique expressément la procédure de partage judiciaire à la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de pacs et concubins, même sans indivision entre eux lorsque la complexité des opérations le requiert.
• Un juge commis aux pouvoirs renforcés — plus tard. L’article 841 permet désormais au juge commis de trancher les contestations nées en cours d’opérations et d’ordonner les licitations, « dans des conditions définies par décret en Conseil d’État ». Ce décret n’est pas encore publié ; son entrée en vigueur est envisagée au 1er janvier 2027.

La loi sécurise ; elle n’accélère guère.

3. La licitation : lente, coûteuse, aléatoire

Procédure des deux tiers ou partage judiciaire, les deux routes mènent trop souvent au même endroit : la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (art. 1377 CPC). Il faut d’abord un jugement qui l’ordonne. Viennent ensuite la mise à prix fixée par le tribunal, le cahier des charges, la publicité, l’audience d’adjudication — où, à la barre, on n’enchérit que par avocat —, puis un délai de dix jours pendant lequel toute personne peut surenchérir du dixième (art. 1273 à 1279 CPC). Si aucune enchère n’atteint la mise à prix, le bien peut être adjugé provisoirement à la meilleure offre, ou remis en vente ; le tribunal peut même prévoir d’emblée une mise à prix inférieure (art. 1273 et 1277).

Chaque étape a son délai et son coût — rédaction, publicité, émoluments —, prélevés sur le prix. Et le prix lui-même dépend de la salle : une mise à prix est un point de départ, non une valeur de marché, et rien ne garantit que les enchérisseurs seront nombreux ce jour-là. Pour des héritiers qui se disputent déjà la valeur d’une maison, c’est souvent la plus mauvaise façon de la réaliser. C’est l’issue que le cabinet s’attache à éviter.

4. Prendre la main sur la succession : le mandataire successoral

La loi de 2026 ne dit pas un mot d’une autre voie, et pour cause : elle existe depuis le 1er janvier 2007. Le président du tribunal judiciaire peut confier l’administration provisoire de la succession à « toute personne qualifiée » — souvent un administrateur judiciaire — en raison de « l’inertie, de la carence ou de la faute » d’un ou de plusieurs héritiers, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale (art. 813-1 C. civ.). La demande peut venir d’un héritier, d’un créancier ou de toute personne intéressée. Elle suit la procédure accélérée au fond (art. 1380 CPC) : une assignation à une audience fixée à l’avance, un jugement exécutoire de droit à titre provisoire, un délai d’appel de quinze jours (art. 481-1 CPC).

Le mandataire administre alors à la place des héritiers. Surtout, dès lors qu’un héritier au moins a accepté la succession, le juge peut l’autoriser « à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations » (art. 814). Vendre la maison qui se dégrade, le terrain qui coûte, l’appartement dont les charges s’accumulent : de gré à gré, aux conditions du marché, sans la signature des héritiers et sans passer par la barre.

Deux limites, que le cabinet intègre dès l’assignation :

• Des actes déterminés. À Rennes, la cour d’appel a autorisé un mandataire successoral à vendre des biens immobiliers « au prix plancher d’au moins 700 000 euros net vendeur », tout en refusant de l’autoriser à réaliser « à tout moment » les actes de disposition nécessaires ; elle a, dans le même arrêt, prorogé sa mission de trente mois (CA Rennes, 1re ch., 14 février 2023, RG n° 22/03195).
• Vendre, non partager. La Cour de cassation juge qu’un mandataire successoral « ne peut être désigné pour consentir à un partage, lequel met fin à l’indivision » (Cass. 1re civ., 13 mai 2020, n° 18-26.702). Le prix de vente reste donc indivis (art. 815-10) — mais une somme d’argent se partage infiniment plus vite qu’une maison.

Le mandataire est rémunéré selon ce que fixe le jugement qui le désigne, pour une mission dont ce même jugement fixe la durée, prorogeable (art. 813-9). Rien de neuf, là encore : avant même la réforme de 2006, la Cour de cassation admettait la nomination d’un administrateur provisoire de la succession lorsque les conflits entre héritiers et légataire en mettaient en péril les intérêts (Cass. 1re civ., 17 janvier 2006, n° 04-11.267). Hors succession — entre ex-époux, partenaires ou concubins —, l’article 815-6 offre au même juge des outils voisins : désigner un indivisaire comme administrateur, nommer un séquestre, et désormais autoriser un indivisaire à vendre seul.

Le cabinet a une longue expérience de ces ventes forcées par mandataire successoral, qu’il conduit de bout en bout :

• La mise en place. Choix du fondement, assignation en procédure accélérée au fond, proposition d’un mandataire et, surtout, rédaction de sa mission : quels biens, quels actes, à quel prix plancher, pour quelle durée. C’est le jugement qui fixe ce que le mandataire pourra faire ; tout se joue à ce stade.
• Le suivi. Dialogue avec le mandataire, estimations et offres, comptes rendus, prorogation de la mission ou autorisation de nouveaux actes lorsque la situation l’exige (art. 813-9 et 814), réponse aux incidents soulevés par l’héritier qui résiste.
• La distribution des fonds. Le prix encaissé reste indivis. Les créanciers de la succession et ceux de la gestion des biens sont payés par prélèvement sur l’actif avant le partage (art. 815-17) ; le solde se répartit par accord entre héritiers, par une avance en capital sur leurs droits que le président du tribunal peut ordonner, lui aussi en procédure accélérée au fond, « à concurrence des fonds disponibles » (art. 815-11), ou par le partage, amiable ou judiciaire.

5. Les autres voies qui vont plus vite

Le bon levier dépend de trois questions : qui détient quoi, qu’est-ce qui presse, et le bien est-il grevé d’un usufruit. Selon les réponses :

• Vendre seul, en urgence (art. 815-6). Promesse signée, charges impayées, échéance fiscale, bien qui se dégrade : le président du tribunal judiciaire statue lui aussi selon la procédure accélérée au fond, sans attendre l’ouverture d’un partage. Tout se joue sur les pièces — décomptes, devis, estimations, offre d’achat.
• Passer outre un refus qui met en péril l’intérêt commun (art. 815-5). Sans urgence particulière, un indivisaire, même minoritaire, peut être autorisé par le tribunal à passer seul l’acte qu’un autre refuse ; l’acte autorisé est opposable à celui qui a refusé. Une limite : un nu-propriétaire ne peut ainsi imposer la vente de la pleine propriété à l’usufruitier.
• Céder sa part plutôt que le bien (art. 815-14). L’indivisaire peut vendre ses droits indivis à un tiers ; ses coïndivisaires, avisés par acte de commissaire de justice, disposent d’un mois pour préempter aux mêmes prix et conditions. C’est la sortie la plus directe, au prix d’une décote — et souvent l’argument qui ramène chacun à la table.
• Le partage judiciaire en ligne droite. Une assignation complète d’emblée — elle est irrecevable si elle ne décrit pas le patrimoine, les intentions du demandeur et les démarches amiables (art. 1360 CPC) — permet de demander au tribunal d’ordonner lui-même le partage lorsqu’il est simple (art. 1361 CPC) ; le notaire commis n’intervient que si la complexité des opérations le justifie (art. 1364 CPC). Le déroulé complet est détaillé dans la fiche Indivision bloquée : comment en sortir.
• Faire payer l’occupation (art. 815-9 et 815-10). L’indivisaire qui jouit seul du bien doit une indemnité à l’indivision ; au-delà de cinq ans, elle ne peut plus être recherchée. Chiffrée et réclamée tôt, elle donne un prix à chaque mois de blocage.
• Négocier sous le regard du juge. Médiation, procédure participative, protocole de partage : le règlement amiable reste souvent la voie la plus courte, à condition que l’autre partie sache que le juge peut trancher. Le cabinet mène les deux de front.

6. Comment le cabinet procède

Depuis près de quinze ans, le cabinet développe ces méthodes alternatives à la licitation : vente forcée par mandataire successoral, vente autorisée de gré à gré, cession de droits, partage ordonné sans détour. Au premier rendez-vous, il dresse la carte des droits (quotes-parts, usufruit, indivisaire protégé, absent ou introuvable), repère ce qui presse et chiffre ce que coûte chaque mois de blocage. Il choisit ensuite le levier, souvent plusieurs à la fois : une mise en demeure chiffrée, une demande de désignation d’un mandataire successoral ou d’autorisation de vente, une assignation en partage pour fermer les issues dilatoires. La licitation reste au dossier comme ultime recours — et comme argument : chacun sait ce qu’elle coûte. Devant le tribunal judiciaire et jusqu’à la cour d’appel, avec le même interlocuteur du début à la fin.

Sources : loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (JO du 8 avril) ; loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 ; loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, art. 1er et 2 ; C. civ., art. 813-1, 813-9, 814, 815-5, 815-5-1, 815-6, 815-9, 815-10, 815-11, 815-14, 815-17, 836, 840 et 841 ; CPC, art. 481-1, 1273 à 1279, 1360, 1361, 1364, 1377 et 1380 ; Cass. 1re civ., 16 févr. 1988, n° 86-16.489 ; Cass. 1re civ., 17 janv. 2006, n° 04-11.267 ; Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-20.158 ; Cass. 1re civ., 13 mai 2020, n° 18-26.702 ; CA Rennes, 1re ch., 14 févr. 2023, RG n° 22/03195. Textes et décisions consultés sur Légifrance, Judilibre et Lexis 360 le 20 octobre 2026.

Publié le 20 octobre 2026. Textes en vigueur à cette date.